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Catégorie : Urbanisme

Permis de construire et déclassement : le risque de faire les choses à l’envers est réduit !

Permis de construire et déclassement : le risque de faire les choses à l’envers est réduit !

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Par un arrêt rendu le 7 décembre 2017, la Cour administrative d’Appel de VERSAILLES est venue confirmer la position précédemment affirmée par le Conseil d’Etat le 23 avril 2003 (avant la réforme de l’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2017) et reprise depuis par les CAA de BORDEAUX le 28 octobre 2010 (par une analyse a contrario) et de MARSEILLE le 14 janvier 2016.

Il résulte de ces arrêts que lorsqu’un projet immobilier a vocation à empiéter définitivement sur le domaine public, la décision de déclassement ne constitue pas un préalable obligatoire à la délivrance du permis de construire, dès lors que l’autorité compétente a engagé une procédure de déclassement ou simplement approuvé le principe de la désaffectation et du déclassement à cette date.

Si cette position semble aujourd’hui claire, il n’en a pas toujours été ainsi puisqu’en vertu de l’article R421-1-1 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la réforme du 1er octobre 2007, la délivrance du permis de construire était subordonnée à l’existence d’une décision de déclassement préalable (après désaffectation du bien). Dès lors, l’annulation ou le retrait de cette décision de déclassement, compte tenu de ses effets rétroactifs, venait par voie de conséquence entacher le permis de construire de nullité.

Le nouvel article R423-1 du code précité, issu du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, n’imposant plus au pétitionnaire de justifier d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain, la demande de permis de construire est désormais régulière par la simple attestation de sa part que l’ensemble des conditions lui permettant de valablement déposer sa demande sont remplies.

Les juges considèrent ainsi que l’accord du gestionnaire du domaine public pour engager une procédure de désaffectation et de déclassement à la date de la délivrance de l’arrêté de permis de construire (et non pas à la date de la demande), permet d’assurer la régularité de l’autorisation d’urbanisme au sens de l’article susvisé.

Taxe additionnelle et Taxe annuelle sur les bureaux en IDF : proches mais pas tant que ça…

Taxe additionnelle et Taxe annuelle sur les bureaux en IDF : proches mais pas tant que ça…

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Dans un précédent billet, une présentation succincte de la taxe additionnelle aux DMTO en région Ile de France (article 1599 sexies du CGI) avait été faite.

Il convient d’y apporter quelques précisions relatives au champ d’application de cette taxe.

L’article 1599 sexies du CGI dispose que la taxe additionnelle s’applique aux mutations à titre onéreux de locaux (achevés depuis plus de 5 ans) à usage de bureaux, locaux commerciaux et de stockage mentionnés à l’article L.520-1 du Code de l’urbanisme.

Cet article traite, quant à lui, la taxe annuelle due en Ile de France s’agissant d’opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de locaux à usage de commerce, de stockage et de bureaux ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires, emplacements attenants, réserves.

Le renvoi par l’article 1599 sexies du CGI à cet article L.520-1 du Code de l’urbanisme, lequel renvoie lui-même aux dispositions de l’article 231 ter du CGI, doit être entendu comme définissant uniquement les locaux dont la mutation à titre onéreux est susceptible de générer la perception de la taxe additionnelle.

Mais l’assimilation des deux régimes de la taxe annuelle et de la taxe additionnelle doit s’arrêter là!

Les exonérations propres à la taxe annuelle, notamment celles liées à la superficie des locaux, ne s’appliquent pas à la taxe additionnelle contrairement à ce qui a pu être pensé lors de l’instauration de ladite taxe.

D’ailleurs, la seule qualité de l’acquéreur ou le fait de bénéficier d’une exonération de taxe annuelle sur les bureaux ne permet pas d’échapper à la taxe additionnelle en l’absence de disposition expresse du texte.

Précaution en cas de division d’un terrain situé dans le périmètre d’un « site patrimonial remarquable »

Précaution en cas de division d’un terrain situé dans le périmètre d’un « site patrimonial remarquable »

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Toute division parcellaire constituant un détachement d’un terrain destiné à être construit, dès lors qu’elle ne s’accompagne d’aucune réalisation de voies ou espaces communs, est soumise à l’obtention d’une déclaration de division préalable.

Toutefois, l’article R 421-19 du Code de l’urbanisme réservait l’hypothèse de la division de terrains situés en secteur sauvegardé, sur un site classé ou en instance de classement.

La division envisagée sur ces derniers nécessitait alors l’obtention d’un permis d’aménager.

La loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (CAP) du 7 juillet 2016 a remplacé les notions de « secteurs sauvegardés, aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) » par une notion unique, celle de sites patrimoniaux remarquables (SPR).

Outre le fait que cette loi a notamment introduit l’obligation de recourir à un architecte [pour les demandes de permis d’aménager déposées à compter du 1er mai 2017] pour établir un projet architectural paysager et environnemental en vue de la création d’un lotissement dont la surface de terrain à aménager est supérieure à 2 500 m² (seuil fixé par décret n°2017-252 du 27 février 2017 ), elle étend ainsi le champ d’application du permis d’aménager.

Un décret d’application du 29 mars 2017 a modifié la rédaction du a) de l’article R 421-19 du Code de l’urbanisme en remplaçant les mots « un secteur sauvegardé » par les mots « le périmètre d’un  site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques« .

Par conséquent, toute division, en vue de construire, portant sur un terrain situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement, alors même qu’aucune réalisation de voies ou espaces communs n’est prévue, nécessite désormais l’obtention d’un permis d’aménager.

Cette modification, d’application immédiate, s’applique à toutes les demandes déposées à compter du 1er avril 2017.

Il conviendra d’être vigilant, à la lecture du certificat d’urbanisme, et se souvenir que les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP sont les nouveaux sites patrimoniaux remarquables avec les exigences administratives qui en découlent.

 

Changement de destination : Parution de l’arrêté du 10/11/2016

Changement de destination : Parution de l’arrêté du 10/11/2016

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Nous l’avions évoqué dans un précédent article, le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 a modifié la notion de « changement de destination » en créant 5 nouvelles destinations et 20 sous-destinations.
Un arrêté ministériel visant à définir le contenu de ces sous-destinations était attendu.
C’est désormais chose faite avec l’arrêté paru le 10 novembre dernier qui entré en vigueur au lendemain de sa publication au journal officiel, soit le 26 novembre 2016.

Voici, ci-dessous le récapitulatif de chaque destination et sous-destination sous forme de tableau synthétique :

T1T2T3T4T5

Le changement de destination depuis le 01/01/2016

Le changement de destination depuis le 01/01/2016

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Modifiées par décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015, les huit anciennes destinations (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière ou entrepôt) qui figuraient à l’article R 123-9 du Code de l’urbanisme se trouvent désormais limitées à 5 nouvelles destinations, mentionnées à l’article R 151-27 dudit code :

  • Exploitation agricole et forestière,
  • Habitation,
  • Commerce et activités de service,
  • Equipements d’intérêt collectif et services publics,
  • Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

20 nouvelles « sous-destinations » ont également été constituées :

  • Exploitation agricole et forestière : Exploitation agricole / Exploitation forestière
  • Habitation : Logement / Hébergement (type chambres d’hôtes)
  • Commerce et activités de service : artisanat et commerce de détail / restauration / commerce de gros / activités de services avec accueil d’une clientèle / hébergement hôtelier et touristique / cinéma
  • Equipements d’intérêt collectif et services publics : locaux et bureaux accueillant du public des administrations / locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilées / établissements d’enseignement de santé et d’action sociale / salles d’art et de spectacles / équipements sportifs / autres équipements recevant du public
  • Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire : industries / entrepôts / bureaux / centres de congrès et d’expositions.

Le changement d’une sous-destination à une autre au sein d’une même catégorie de destination ne sera pas soumis aux mêmes règles qu’en cas de changement entraînant une modification de catégorie de destination. De même selon l’importance des travaux accompagnant le changement, l’autorisation d’urbanisme requise pourra varier.