Archives de
Catégorie : Urbanisme commercial

Les modifications non substantielles apportées à un projet commercial ne nécessitent pas de nouvelle autorisation CDAC

Les modifications non substantielles apportées à un projet commercial ne nécessitent pas de nouvelle autorisation CDAC

Download PDF

Dans un billet du 20 juillet 2016, nous avions dressé un point de situation sur la notion de « modification substantielle », bien connue des praticiens de l’urbanisme commercial.

Aux termes d’un arrêt rendu le 28 septembre 2017, la Cour Administrative d’Appel de DOUAI s’est récemment prononcée sur cette problématique.

Les faits sont les suivants : dans le cadre d’un projet d’extension d’un centre commercial, une société a obtenu de la CDAC l’autorisation de procéder à une extension de 9.290 m², dont 6.910 m² destinés à la création de 11 cellules de commerces spécialisés, tandis que 2 surfaces (1.990 m² et 390 m²) avaient vocation à être affectées à l’installation de deux commerces alimentaires.

Conformément aux dispositions de l’article L752-1 7° du Code de commerce, la société obtient ensuite de la CDAC (puis de la CNAC) l’autorisation de modifier son projet initial, en transformant la cellule alimentaire de 390 m² en drive adossé à l’autre cellule.

Une entreprise concurrente a alors engagé un recours contre cette autorisation en soutenant notamment que la transformation de la cellule de 390 m² en drive constituait une modification substantielle du projet au sens de l’article L752-15 du code précité.

La Cour rejette cette demande en considérant que le projet « consiste à remplacer une cellule commerciale alimentaire en un point de retrait automobile, lequel peut d’ailleurs servir au retrait de produits du commerce alimentaire ; que cette transformation qui s’accompagne d’une réduction de la surface de vente globale ne porte que sur une surface au sol réduite au regard de l’ensemble du projet dans lequel elle s’insère ; qu’elle ne provoque, en outre, que des changements limités en ce qui concerne le bassin de rétention, l’accès à l’équipement et le nombre des places de parking« .

Dès lors, la notion de modification substantielle n’est pas favorablement retenue par le juge.

 

 

Autorisation en matière d’urbanisme commercial : Expérimentation à Paris

Autorisation en matière d’urbanisme commercial : Expérimentation à Paris

Download PDF

Il résulte de la Loi n°2017-257 du 28 février 2017 (article 59) relative au statut de Paris et à l’aménagement métropolitain, qu’à titre expérimental, du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020, les seuils de surface de vente à partir desquels certains projets de commerce de détail sont soumis à une autorisation d’exploitation commerciale seront abaissés à Paris de 1.000 à 400 m².

Seront concernés notamment les projets ayant pour objet:

  • la création d’un magasin de plus de 400 m² résultant soit d’une construction nouvelle, soit de la transformation d’un immeuble existant ;
  • l’extension de la surface de vente d’un magasin ayant déjà atteint le seuil de 400 m² ou devant le dépasser par la réalisation du projet ;
  • le changement de secteur d’activité d’un commerce de plus de 400 m² lorsque la nouvelle activité est à prédominance alimentaire ;
  • la réouverture au public, sur le même emplacement, d’un magasin de plus de 400 m² dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant trois ans.
Permis de construire valant AEC: Attention aux délais de la CNAC !

Permis de construire valant AEC: Attention aux délais de la CNAC !

Download PDF

Aux termes d’un avis rendu le 23 décembre 2016, le Conseil d’Etat est venu apporter quelques précisions bienvenues sur les contestations pouvant être formulées contre un permis de construire valant Autorisation d’Exploitation Commerciale (AEC).

En effet, depuis la Loi du 18 juin 2014, un permis de construire valant AEC ne peut être délivré que dans trois hypothèses :

  • le projet a reçu un avis favorable de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC), lequel n’a fait l’objet ni d’un recours devant la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) ni d’une auto-saisine de cette dernière (L752-17 I et V du Code de commerce);
  • le projet, après avis (favorable ou non) de la CDAC, a fait l’objet d’un recours devant la CNAC ou d’une auto-saisine par cette dernière, laquelle émet un avis exprès favorable;
  • le projet a reçu un avis favorable de la CDAC, confirmé par le silence gardé par la CNAC pendant plus de 4 mois, soit sur un recours porté devant elle, soit suite à une auto-saisine.

La Cour d’Appel de NANCY interrogeait le Conseil d’Etat sur l’hypothèse spécifique d’un permis de construire valant AEC, délivré après avis favorable de la CDAC, sans attendre l’expiration du délai de recours d’un mois contre cet avis devant la CNAC.

En cas de recours ultérieur contre cet avis ou d’auto-saisine donnant lieu à un avis défavorable de la CNAC, réputé se substituer à l’avis de la CDAC conformément au texte précité, la légalité du permis valant AEC serait alors remise en cause!

Cette insécurité juridique conduit le Conseil d’Etat à recommander à l’administration d’éviter de délivrer le permis de construire avant l’expiration de ces délais.

En toute hypothèse, on ne peut que conseiller aux parties de s’assurer qu’aucun recours contre l’autorisation délivrée n’a été enregistré par la CNAC. Et cela tombe bien puisque le site internet de ladite cour permet désormais de solliciter la délivrance d’une attestation de non recours en ligne.

Sur un autre plan, la Haute Autorité précise les conséquences de l’annulation du permis de construire valant AEC, lesquelles diffèrent selon la qualité des personnes ayant exercé un recours à son encontre.

En effet, la loi précise que ladite autorisation administrative est susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir :

  • par les personnes mentionnées au I de l’article L. 752-17 du Code de commerce, au nombre desquelles figurent notamment les professionnels dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour le projet, est susceptible d’être affectée par celui-ci;
  • et/ou par les personnes mentionnées à l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme, au nombre desquelles figurent notamment celles pour lesquelles la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elles détiennent ou occupent régulièrement.

S’agissant de la première catégorie de requérants, l’avis précise qu’elles « ne peuvent régulièrement saisir le juge administratif de conclusions tendant à l’annulation d’un permis valant AEC qu’en tant que ce permis tient lieu d’une telle autorisation.

Le juge administratif, dont la décision ne saurait excéder la portée des conclusions qui lui sont soumises, ne peut par suite annuler le permis de construire que dans cette seule mesure.

Toutefois, le permis de construire ne pouvant être légalement délivré que si le pétitionnaire dispose d’une autorisation d’urbanisme commercial, son annulation en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’urbanisme commercial fait obstacle à la réalisation du projet« .

Et le Conseil d’Etat poursuit en indiquant que « dans un tel cas, néanmoins, si les modifications nécessaires pour mettre le projet en conformité avec la chose jugée par la décision d’annulation sont sans effet sur la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 du Code de l’urbanisme, un nouveau permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale peut, à la demande du pétitionnaire, être délivré au seul vu d’un nouvel avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial compétente ou, le cas échéant, de la commission nationale« .

Il conclut enfin en rappelant que rien ne s’oppose à ce que le juge de l’excès de pouvoir use de ses pouvoirs habituels qui lui permettent, sous certaines conditions, de surseoir à statuer jusqu’à la délivrance d’un permis modificatif qui régulariserait le vice constaté.

La modification substantielle en matière d’urbanisme commercial

La modification substantielle en matière d’urbanisme commercial

Download PDF

Art L752-15 du Code de commerce : Une nouvelle demande est nécessaire lorsque le projet, en cours d’instruction ou dans sa réalisation, subit des modifications substantielles, du fait du pétitionnaire, au regard de l’un des critères énoncés à l’article L. 752-6, ou dans la nature des surfaces de vente.

Depuis la Loi PINEL, il existe, outre la nature des surfaces de vente, 3 critères concernés par la notion de modification substantielle :

* L’aménagement du territoire :

  • Localisation du projet et son intégration urbaine;
  • Consommation de l’espace (notamment en terme de stationnement);
  • Effet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et zones de montagne ou littoral;
  • Effets sur les flux de transports et accessibilité via les transports collectifs et/ou « propres ».

* Le développement durable :

  • Qualité environnementale du projet;
  • Insertion paysagère et architecturale du projet;
  • Nuisances susceptibles d’être générées par le projet à son environnement proche.

* La protection des consommateurs :

  • Accessibilité et proximité par rapport aux lieux de vie;
  • Revitalisation du tissu commercial et préservation des centres urbains;
  • Variété de l’offre proposée, concepts novateurs et valorisation des filières locales;
  • Exposition aux risques naturels miniers et autres et mesures prises pour assurer la sécurité des consommateurs.

Cette nouvelle rédaction issue de la réforme exclut du champ d’application de la modification substantielle les changements d’enseignes et les modifications substantielles dans la nature du commerce (équipement de la maison, équipement de la personne, culture-loisirs…), sous réserve que ces dernières modifications n’aient pas d’impact sur les 3 critères ci-dessus.

Le changement entre les 2 secteurs d’activités visés à l’Art. R752-2 (dominante alimentaire et autres) semble toujours constituer une modification substantielle.

La modification substantielle est un changement notoire du projet économique, susceptible d’avoir une incidence sur le sens de la décision (ou de l’avis) de la CDAC. Elle est soumise à l’appréciation des juges du fond.

Exemples de cas pratiques :

1-   Le bénéficiaire de l’autorisation envisage d’ouvrir un magasin de bricolage-jardinage alors que la décision CDAC autorise la création d’un magasin de meubles et électroménager.

Réponse :   Avant la réforme, il s’agissait assurément d’une modification substantielle.

Désormais, cette modification n’impactant que la nature du projet, elle ne sera pas substantielle si elle n’a pas d’effets sur les 3 critères de l’article L 752-6 du Code de commerce.

Néanmoins, il convient d’être prudent sur l’analyse qu’un juge aurait des effets sur ces critères: cette modification peut générer un trafic routier différent pouvant avoir un impact en terme d’aménagement du territoire => modification substantielle.

2 – Le bénéficiaire de l’autorisation, face au succès de son exploitation, envisage d’augmenter la surface de vente initialement autorisée pour 1.000 m² afin de la passer à 1.300 m².

Réponse : Il n’y a pas modification substantielle dans la mesure où son exploitation est déjà ouverte au public.

La notion de « modification substantielle » ne porte que sur le projet, dans sa phase d’instruction ou de réalisation. A compter de l’ouverture au public, le commerce n’est plus considéré comme un projet puisqu’il est réalisé. Ainsi, une modification intervenue postérieurement à l’ouverture au public ne peut pas être considérée comme la modification d’un projet.

Au cas présent, une nouvelle autorisation sera requise pour autoriser l’extension d’un magasin existant.

3 – Le projet autorisant la création d’une moyenne surface de 500 m² et une galerie marchande de 2.000 m² évolue afin d’augmenter la superficie de la moyenne surface de 85 % en prenant sur la superficie affectée à la galerie marchande, sans modifier la surface de vente totale du projet.

Réponse : Il y a modification substantielle dans la « nature des surfaces de vente ».

Cette notion a été créée par la Loi PINEL et ne fait l’objet d’aucune définition. Elle se rapproche toutefois de la notion de nature de commerce, souvent définie par un renvoi aux différents secteurs d’activités tels qu’ils existaient avant le décret n° 2008-1212 du 24 novembre 2008.

Ainsi, une modification portant sur les surfaces de vente pourra être qualifiée de substantielle lorsque sera changée la répartition des surfaces de vente entre les différents commerces formant un ensemble commercial, alors même qu’il n’y aurait pas de modification du volume total de la surface de vente du projet.