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Catégorie : Situation Locative

Précisions sur le droit de préférence du locataire commercial ou artisanal en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial

Précisions sur le droit de préférence du locataire commercial ou artisanal en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial

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L’article L.145-46-1 du Code de commerce  (issu de la Loi Pinel du 18 juin 2014) a instauré un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial ou artisanal dans lequel il exerce son activité.

Cet article précise que le droit de préférence est notamment écarté en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

La question s’est alors posée de savoir si le droit de préférence du locataire pouvait s’exercer en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial parmi les éléments le composant.

Une réponse ministérielle publiée au journal officiel du 6 décembre 2016 est venue apporter un éclairage sur cette question.

Le Ministre de l’économie, de l’industrie et du numérique indique dans sa réponse qu’ »imposer un droit de préférence sur la vente du local commercial impliquerait de contraindre le propriétaire à vendre ce local indépendamment du reste ; ce qui constituerait une atteinte à son droit de propriété ».

Il précise en outre, que « le droit de préférence constitue une limitation du droit de propriété et doit donc être interprété restrictivement« .

Or, ouvrir un droit de préférence au locataire sur l’immeuble vendu « constituerait une extension de ce droit, limité par la loi au seul local commercial où il exerce son activité« .

Le Ministre conclut qu’en conséquence, dans le cas de « cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, le  droit de préférence du locataire ne s’appliquera pas, sous réserve de l’interprétation contraire des tribunaux ».

Rép. min. n° 98594 : JOAN Q, 6 déc. 2016, p. 10078

Crédit-bail sur immeuble déjà loué

Crédit-bail sur immeuble déjà loué

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Le bénéfice des baux en cours est transféré au profit de la société de crédit-bail qui achète un immeuble déjà occupé.

Mais en consentant un crédit-bail sur cet immeuble, elle ne le transfère pas au profit du crédit-preneur. Cela n’aurait d’ailleurs aucun sens dans la mesure où rien n’assure le crédit-bailleur que le credit-preneur achètera l’immeuble à l’issue du crédit-bail.

En revanche, le crédit-bail doit a minima conférer au credit-preneur la jouissance « financière » de l’immeuble; le crédit-bailleur conservant les prérogatives d’un propriétaire bailleur dans des conditions  qui peuvent être contractuellement aménagées ou assouplies pour laisser au credit-preneur le soin de gérer les baux pour son compte (CA Versailles 31/03/2015 – n°1405768 – SARL SEQUOIA c/ Sté Erteco France).

Le danger de la résiliation du bail commercial pré-existant

Le danger de la résiliation du bail commercial pré-existant

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Lors de la régularisation d’un crédit-bail portant sur un immeuble occupé, il n’est pas rare que l’accord de financement du crédit-bailleur soit conditionné à la justification de l’existence d’une situation locative d’une durée ferme de 9 années à compter de la signature du contrat.

Les parties ont alors souvent la tentation d’envisager la résiliation du bail pré-existant afin d’y substituer un bail de sous-location dont la durée répondra aux attentes du crédit-bailleur.

Le risque de cette solution est alors double :

  • L’accession : les ouvrages et améliorations réalisés par le locataire pendant la durée du bail reviennent gratuitement au bailleur.Pour le crédit-bailleur, l’augmentation d’actif consécutive à la remise gratuite de ces constructions et aménagements constituera un bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés. A noter : Cass. 3è civ. 19 mars 2008: la conclusion d’un nouveau bail fait entrer les constructions et aménagements effectués par le locataire au cours du premier bail dans le patrimoine du bailleur à l’expiration de ce dernier. Tel est le cas lorsqu’un bail écrit est résilié de manière anticipée et est suivi d’un nouveau bail.
  • Le droit d’opposition des créanciers inscrits : prévu par l’article L143-2 du Code de commerce, ce droit ne rend la résiliation amiable du bail définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits. A défaut d’avoir reçu cette notification, la résiliation du bail est inopposable aux créanciers inscrits. Les créanciers inscrits sont seuls à pouvoir se prévaloir du défaut de notification. En l’absence de notification, les créanciers inscrits peuvent exiger le maintien du bail. Par conséquent, le bail résilié sera à nouveau applicable. Les créanciers inscrits peuvent également poursuivre la vente forcée du fonds de commerce à titre de réalisation de leur privilège. Enfin, ils peuvent demander des dommages-intérêts au bailleur qui ne les a pas informés de la résiliation. Il faut toutefois que ce défaut d’information résulte d’une faute et non d’une erreur invincible.

Compte tenu de ces deux problématiques, il convient de privilégier la modification (de la durée) du bail pré-existant par voie d’avenant plutôt que d’envisager la résiliation de ce bail puis la régularisation d’un nouveau contrat.

Rien n’interdit au surplus que cet avenant constate l’accord de l’occupant pour renoncer à la « propriété commerciale » à l’égard du crédit-bailleur, compte tenu de la nature financière du contrat de crédit-bail immobilier.