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NOUVEAU : TSD-INFO devient MONTESQUIEU-INFO

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A compter de ce jour, le blog TSD-INFO devient MONTESQUIEU-INFO !

Faites le choix d’un regard croisé en profitant, sur les mêmes thématiques, de l’analyse d’un notaire combinée à celle d’un avocat spécialiste de la même discipline, tous deux membres du Groupe Montesquieu, groupement d’intérêt économique fondé en 1991 entre l’étude TSD NOTAIRES et le Cabinet MONTESQUIEU AVOCATS.

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La taxe foncière après la levée d’option : un double plancher

La taxe foncière après la levée d’option : un double plancher

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En application de l’article 1499 du CGI, la base de calcul de la taxe foncière et de la CFE d’un immeuble industriel  correspond en principe à sa valeur locative déterminée selon la méthode « comptable », soit au prix de revient de l’immeuble revalorisé par application d’un taux déterminé en fonction de la date d’acquisition.

Mais lorsque l’acquisition résulte d’une levée d’option d’achat par un crédit-preneur, moyennant un prix correspondant à une valeur résiduelle faible voire symbolique, l’application de ce principe aboutirait à une base faible voire nulle. C’est pourquoi l’article 1499-0-A du CGI dispose que, dans ce cas,  la base correspond au minimum à la valeur locative de l’immeuble retenue pour l’imposition du crédit-bailleur au titre de l’année en cours, et non à la valeur locative calculée selon la méthode comptable.

Dans son arrêt du 18 juillet 2018, le Conseil d’Etat précise néanmoins que cette valeur locative plancher ne n’applique que si elle est supérieure à la valeur locative calculée selon la méthode comptable et en fonction d’un prix de revient correspondant :

  • Soit au coût de levée d’option majoré de la fraction hors intérêts des loyers du crédit-bail versés antérieurement et qui excède le coût de la mise à disposition de l’immeuble;
  • Soit, à défaut de pouvoir définir ces éléments, à la différence entre la valeur de l’immeuble au moment de la signature du crédit-bail et le total des amortissements qui auraient pu être pratiqués si l’immeuble avait été acquis dès ce moment.
Revente de terrains à bâtir « détachés » d’un ensemble immobilier : redéfinition des critères de la TVA sur marge

Revente de terrains à bâtir « détachés » d’un ensemble immobilier : redéfinition des critères de la TVA sur marge

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Plusieurs réponses ministérielles des 30 août et 20 septembre 2016 ont apporté des précisions quant au régime de TVA applicable, dans l’hypothèse d’une revente, par un professionnel (notamment à une société de crédit-bail immobilier), de parcelles de terrains nus, détachées d’un ensemble immobilier et acquises par ce professionnel auprès d’un particulier.

C’est ainsi le cas d’un marchand de bien qui a acquis un immeuble comprenant une construction et un terrain d’assiette constructible puis a divisé le terrain pour revendre l’immeuble, pour partie, en lots de terrains à bâtir.

On rappelle que la vente d’un terrain à bâtir, par un assujetti agissant en tant que tel, est soumise à la TVA de plein droit :

  • en principe, sur le prix total;
  • par exception, sur la marge, si les critères cumulatifs suivants sont réunis :
  1. l’acquisition réalisée par le vendeur n’était pas grevée de TVA (ou ne lui a pas ouvert droit à déduction) ;
  2. le bien est revendu tel qu’il a été acquis : dès lors, lorsqu’un changement de nature intervient, la TVA est calculée sur le prix (par ex : revente d’un bâti alors que l’acquisition portait sur un terrain nu).

Quid en cas de division parcellaire?

Doit-on considérer qu’il n’y a plus d' »identité » entre la chose achetée et la chose vendue ?

L’administration répond que pour appliquer le régime de la TVA sur marge : « le bien vendu doit être identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique« . (la notion de qualification juridique est une nouveauté).

Elle ajoute qu‘ »en cas de division parcellaire intervenues entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du Code général des impôts ».

Une simple modification des superficies entraîne donc l’exclusion du régime de la TVA calculée sur la marge, sauf si la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, et qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.

Liens :

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-96679QE.htm

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-94061QE.htm

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-91143QE.htm