Archives de
Catégorie : Droit public

Permis de construire et déclassement : le risque de faire les choses à l’envers est réduit !

Permis de construire et déclassement : le risque de faire les choses à l’envers est réduit !

Download PDF

Par un arrêt rendu le 7 décembre 2017, la Cour administrative d’Appel de VERSAILLES est venue confirmer la position précédemment affirmée par le Conseil d’Etat le 23 avril 2003 (avant la réforme de l’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2017) et reprise depuis par les CAA de BORDEAUX le 28 octobre 2010 (par une analyse a contrario) et de MARSEILLE le 14 janvier 2016.

Il résulte de ces arrêts que lorsqu’un projet immobilier a vocation à empiéter définitivement sur le domaine public, la décision de déclassement ne constitue pas un préalable obligatoire à la délivrance du permis de construire, dès lors que l’autorité compétente a engagé une procédure de déclassement ou simplement approuvé le principe de la désaffectation et du déclassement à cette date.

Si cette position semble aujourd’hui claire, il n’en a pas toujours été ainsi puisqu’en vertu de l’article R421-1-1 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la réforme du 1er octobre 2007, la délivrance du permis de construire était subordonnée à l’existence d’une décision de déclassement préalable (après désaffectation du bien). Dès lors, l’annulation ou le retrait de cette décision de déclassement, compte tenu de ses effets rétroactifs, venait par voie de conséquence entacher le permis de construire de nullité.

Le nouvel article R423-1 du code précité, issu du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, n’imposant plus au pétitionnaire de justifier d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain, la demande de permis de construire est désormais régulière par la simple attestation de sa part que l’ensemble des conditions lui permettant de valablement déposer sa demande sont remplies.

Les juges considèrent ainsi que l’accord du gestionnaire du domaine public pour engager une procédure de désaffectation et de déclassement à la date de la délivrance de l’arrêté de permis de construire (et non pas à la date de la demande), permet d’assurer la régularité de l’autorisation d’urbanisme au sens de l’article susvisé.

La collectivité peut-elle décider de déclasser et vendre un bien du domaine public dans la même délibération?

La collectivité peut-elle décider de déclasser et vendre un bien du domaine public dans la même délibération?

Download PDF

La question est récurrente et les confusions qu’elle engendre sont tenaces, renforcées récemment par un arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 22 juin 2017.

La réponse à cette problématique impose qu’une distinction soit impérativement opérée quant à la nature du bien concerné : relève-t-il ou non du domaine public routier?

A/ Le bien ne constitue pas une voirie

Les dispositions du Code général des collectivités territoriales (CGCT) sur le contrôle de légalité (L2131-2 pour les communes), de même que l’application combinée des articles L2141-1 et L3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, permettent de considérer que la décision de vendre un bien ayant dépendu du domaine public ne peut valablement être prise qu’une fois la décision de déclassement devenue exécutoire, c’est à dire -conformément à l’article L2131-1 du CGCT– une fois qu’il a « été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement« .

En d’autres termes, une fois transmise au préfet, la décision devient exécutoire et permet dès lors à l’organe compétent de tirer les conséquences de la résolution adoptée.

Par suite, si au sein d’une même séance, l’organe compétent décide de déclasser un bien de son domaine public puis de le vendre, la première décision n’ayant par définition pas acquis de caractère exécutoire avant que la vente soit autorisée, la décision de vendre est illégale comme portant sur un bien qui n’est pas encore sorti du domaine public (et demeure donc inaliénable) à l’instant où elle est prise.

La pratique envisage une alternative à ce principe (à utiliser avec prudence) au travers de la procédure de télétransmission autorisée par les textes : l’organe compétent pourrait ainsi délibérer une première fois sur le principe du déclassement, interrompre la séance le temps que la télétransmission de cette décision soit assurée au représentant de l’Etat (un accusé de réception émane systématiquement du site assurant cette formalité), puis en fin de séance, lorsque la première décision serait exécutoire, prendre une seconde délibération autorisant l’aliénation en prenant bien soin d’indiquer l’heure de reprise de la séance sur le procès-verbal.

Le respect strict de la chronologie et la preuve de la télétransmission intervenue entre les deux décisions devra être alors rapportée par la collectivité pour assurer la validité de ses décisions, le Conseil d’Etat ayant rappelé à plusieurs reprises le caractère inopérant d’une décision non transmise au contrôle de légalité (CE, avis, 10 juin 1996, Préfet de la Côte-d’OrCE, 25 juill. 2008, Cne de Rougon).

Plus à la marge, dans un arrêt « Cne Velizy-Villacoublay » rendu le 11 mai 2011, le Conseil d’Etat a confirmé la nécessaire chronologie des décisions en admettant toutefois que ces deux décisions figurent matériellement dans la même délibération. La Haute Juridiction n’ayant toutefois pas été saisie à titre principale de la légalité des délibérations en cause, il ne peut être conclu de cet arrêt que la vente peut être décidée avant que le déclassement ne soit devenu exécutoire.

B/ Le cas particulier de la voirie

Aux termes de l’article L2131-2 du CGCT, sont dispensées de transmission au contrôle de légalité les délibérations de déclassement de voirie communales. Par suite, le Conseil d’Etat (CE 15 juin 1998, M. Wallerich) s’est prononcé en faveur d’une décision, au sein d’une même délibération de déclassement et de vente d’un bien.

C’est sur cette même thématique que la CAA de Bordeaux s’est exprimée dans son arrêt du 22 juin dernier qui portait sur la rectification d’une erreur cadastrale dans la délimitation du domaine routier communal : « la circonstance qu’une dépendance du domaine public ne puisse être cédée sans avoir fait l’objet d’une décision expresse de déclassement ne fait pas obstacle à ce que le conseil municipal décide par une même délibération de déclasser et de céder une telle dépendance ».

Ce récent arrêt de la CAA de Bordeaux s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence Wallerich mais ne remet nullement en cause les principes rappelés ci-dessus en ce qu’ils concernent le biens relevant du domaine public autres que les voiries et stationnements.

 

 

 

 

Domaine public : enfin une issue pour les ventes intervenues sans déclassement préalable!

Domaine public : enfin une issue pour les ventes intervenues sans déclassement préalable!

Download PDF

Très attendue par les praticiens, l’Ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques, prise en application de l’article 34 de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, dite Loi Sapin II, est parue au Journal Officiel du 20 avril 2017.

Outre des dispositions relatives à l’occupation et à l’utilisation privative du domaine public, cette ordonnance apporte certains éclairages bienvenus dont la pratique ne manquera pas de faire application rapidement.

C’est notamment le cas de :

  • l’article 9, qui étend la possibilité de recourir, dans la perspective de cessions de biens du domaine public, à un déclassement par anticipation à l’ensemble des personnes publiques, ainsi qu’à l’ensemble des biens relevant du domaine public ;
  • l’article 10, qui consacre la possibilité, pour les personnes publiques, de conclure des promesses de vente portant sur des biens du domaine public, sous condition suspensive de déclassement;
  • l’article 12 surtout, qui autorise l’autorité administrative à déclasser rétroactivement des biens du domaine public, ayant fait l’objet d’un acte de disposition avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, à condition qu’ils n’aient plus été affectés à un service public ou à l’usage direct du public. Ce dernier article permet également de régulariser les cessions de biens relevant du domaine public, intervenues entre personnes publiques et sans déclassement préalable, y compris s’ils sont intervenus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2006-460 du 21 avril 2006.