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Catégorie : Baux commerciaux

Précisions importantes en matière de droit de préemption du locataire commercial (art L 145-46-1 C.com)

Précisions importantes en matière de droit de préemption du locataire commercial (art L 145-46-1 C.com)

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Deux arrêts récents rendus par la Cour de cassation méritent un point d’attention particulier :

Par un premier arrêt du 17 mai 2018, la Cour de Cassation précise notamment que la vente aux enchères publiques constitue une vente judiciaire, n’ouvrant pas le droit de préemption au profit du preneur à bail commercial, le texte de l’article L 145-46-1 C.com ne s’appliquant qu’aux ventes amiables.

La haute juridiction rappelle surtout que la cession globale de l’immeuble ne donne pas lieu à l’exercice du droit de préemption lorsque le preneur n’est locataire que d’une partie de l’immeuble objet de la vente. Cette précision importante devrait venir réduire considérablement les cas de purge à notifier!

Par un second arrêt du 28 juin 2018, la Cour de Cassation précise pour la première fois que l’article L 145-46-1 C.com est d’ordre public, confirmant en cela l’avis de la doctrine majoritaire.

D’après le CRIDON Nord-Est,  il s’agit d’un ordre public de protection, auquel le locataire ne peut donc renoncer lors de la signature du bail. En revanche, une fois son droit de préemption ouvert, le locataire peut y renoncer avant l’expiration du délai légal d’un mois.

Notons que cette précision de la Cour de Cassation n’a pas d’incidence en matière de levée d’option de crédit-bail immobilier, pour laquelle il n’y a toujours pas lieu de purger le droit de préemption du sous-locataire dans la mesure où il n’existe pas de rapport contractuel entre ce dernier et la société de crédit-bail, propriétaire.

La Cour de Cassation précise en outre, là aussi pour la première fois, que la notification préalablement faite au locataire par le propriétaire bailleur qui envisage de vendre son local commercial, ne peut inclure les honoraires de négociation d’un intermédiaire.

La résiliation du bail commercial au jour de la vente ne dispense pas de purger le droit de préemption du preneur

La résiliation du bail commercial au jour de la vente ne dispense pas de purger le droit de préemption du preneur

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En cas de vente des locaux intervenant postérieurement à la résiliation du bail commercial, le preneur qui s’est maintenu dans les lieux n’est pas fondé à se prévaloir du droit de préemption instauré par la loi Pinel à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Qu’en est-il si la résiliation du bail n’est envisagée qu’au jour de l’acte authentique de vente?

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce instaure un droit de préemption au profit du preneur commercial, en vertu duquel le propriétaire doit l’informer de son projet de vente, dès qu’il « envisage de vendre » le bien loué.

Cette précision suffit à faire bénéficier au preneur, dès le stade de la promesse, du droit de préemption dudit article et ce, même si la résiliation de son bail est envisagée au jour de l’acte authentique.

Par suite, quand bien même le locataire quitterait les lieux au jour de la signature de l’acte de vente conformément à la convention de résiliation amiable de son bail, la purge de son droit de préemption devrait nécessairement être réalisée par le vendeur en amont.

Il en sera d’ailleurs de même en cas de conclusion d’une promesse de vente sous condition de la résiliation amiable du bail, voire même en l’absence de promesse, dès lors que l’intention de vendre du bailleur est caractérisée.

Rappelons que la résiliation amiable d’un bail commercial n’est définitive à l’égard des créanciers inscrits sur le fonds qu’un mois après notification, aux domiciles élus (art. L. 143-2 du Code de commerce), sauf renonciation expresse.

Toute vente conclue en violation du droit de préemption du preneur commercial encourant la nullité, cette formalité ne doit donc pas être omise!