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Catégorie : Autorisation d’urbanisme

Modification des règles applicables au contentieux de l’urbanisme

Modification des règles applicables au contentieux de l’urbanisme

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Le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 modifie les règles applicables au contentieux de l’urbanisme.

Attendu par les praticiens, ce texte apporte les modifications suivantes :

  • il modifie les mentions obligatoires dans les autorisations d’urbanisme;
  • il réduit de 1 an à 6 mois le délai à compter duquel il n’est plus possible de demander l’annulation de l’autorisation administrative (PC, PA, DP) lorsque les constructions sont achevées (la date de référence restant celle du dépôt de la DAACT);
  • il fixe l’obligation pour le requérant de justifier de certaines pièces démontrant son intérêt à agir;
  • il impose au juge un délai de 10 mois pour statuer sur les recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de 2 logements ou les permis d’aménager, le même délai s’imposant ensuite au juge de la Cour Administrative d’Appel;
  • il prévoit la délivrance d’un certificat de non-recours par les juridictions.
Affichage du permis de construire : suppression d’une mention à risque !

Affichage du permis de construire : suppression d’une mention à risque !

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Par un arrêté en date du 24 mai 2018, le Ministre de la Cohésion des Territoires est venu supprimer 6 petits mots du texte de l’article A424-16 du Code de l’urbanisme.

Quelques mots simplement mais qui viennent soulager la pratique, inquiète depuis l’arrêté du 30 mars 2017 qui les avait intégrées au Code…

Cet article décrit le contenu du panneau d’affichage du permis de construire permettant de faire courir le délai de recours des tiers et dont l’incomplétude remettait en cause la validité des mesures de publicité obligatoires.

Depuis le 3 juin 2018, il n’est ainsi plus nécessaire de faire mention sur ce panneau d’affichage de « la date d’affichage en mairie » de l’autorisation.

La suppression de ces quelques mots vient surtout supprimer un risque d’insécurité juridique important !

Permis de construire et déclassement : le risque de faire les choses à l’envers est réduit !

Permis de construire et déclassement : le risque de faire les choses à l’envers est réduit !

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Par un arrêt rendu le 7 décembre 2017, la Cour administrative d’Appel de VERSAILLES est venue confirmer la position précédemment affirmée par le Conseil d’Etat le 23 avril 2003 (avant la réforme de l’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2017) et reprise depuis par les CAA de BORDEAUX le 28 octobre 2010 (par une analyse a contrario) et de MARSEILLE le 14 janvier 2016.

Il résulte de ces arrêts que lorsqu’un projet immobilier a vocation à empiéter définitivement sur le domaine public, la décision de déclassement ne constitue pas un préalable obligatoire à la délivrance du permis de construire, dès lors que l’autorité compétente a engagé une procédure de déclassement ou simplement approuvé le principe de la désaffectation et du déclassement à cette date.

Si cette position semble aujourd’hui claire, il n’en a pas toujours été ainsi puisqu’en vertu de l’article R421-1-1 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la réforme du 1er octobre 2007, la délivrance du permis de construire était subordonnée à l’existence d’une décision de déclassement préalable (après désaffectation du bien). Dès lors, l’annulation ou le retrait de cette décision de déclassement, compte tenu de ses effets rétroactifs, venait par voie de conséquence entacher le permis de construire de nullité.

Le nouvel article R423-1 du code précité, issu du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, n’imposant plus au pétitionnaire de justifier d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain, la demande de permis de construire est désormais régulière par la simple attestation de sa part que l’ensemble des conditions lui permettant de valablement déposer sa demande sont remplies.

Les juges considèrent ainsi que l’accord du gestionnaire du domaine public pour engager une procédure de désaffectation et de déclassement à la date de la délivrance de l’arrêté de permis de construire (et non pas à la date de la demande), permet d’assurer la régularité de l’autorisation d’urbanisme au sens de l’article susvisé.

Absence de DP : le droit à l’oubli décennal confirmé

Absence de DP : le droit à l’oubli décennal confirmé

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Aux termes d’un arrêt du 3 février 2017, le Conseil d’Etat est venu confirmer, pour ceux qui en doutaient encore, que le champ d’application de la prescription administrative de 10 ans, qui efface les conséquences de l’irrégularité d’une construction initiale ou de travaux modificatifs, s’étend au défaut de déclaration préalable.

En effet, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a précisé cette notion de prescription décennale en excluant toutefois de son champ d’application les constructions ou travaux modificatifs ayant été régularisés sans le permis de construire alors exigé (Art L421-9 5°) du Code de l’urbanisme). Le juge de cassation est venu confirmer que cette exclusion devait s’entendre strictement et ne s’étend pas aux travaux pour lesquels seule une déclaration préalable (DP) était requise.

Rappelons que si la prescription ne peut être invoquée par le constructeur (soit que le délai de 10 ans n’est pas encore écoulé, soit que l’irrégularité porte sur le défaut de permis de construire), lorsque de nouveaux travaux sont envisagés, une demande de permis ou une DP doit être déposée, laquelle englobera obligatoirement l’ensemble des éléments de construction – anciens et nouveaux – quand bien même le nouveau projet ne prendrait pas directement appui sur une partie de la construction réalisée sans autorisation.

Si les règles d’urbanisme en vigueur s’opposent à la délivrance de l’autorisation sollicitée, les seuls travaux nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes pourront être autorisés, sous certaines conditions.

Permis de construire valant AEC: Attention aux délais de la CNAC !

Permis de construire valant AEC: Attention aux délais de la CNAC !

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Aux termes d’un avis rendu le 23 décembre 2016, le Conseil d’Etat est venu apporter quelques précisions bienvenues sur les contestations pouvant être formulées contre un permis de construire valant Autorisation d’Exploitation Commerciale (AEC).

En effet, depuis la Loi du 18 juin 2014, un permis de construire valant AEC ne peut être délivré que dans trois hypothèses :

  • le projet a reçu un avis favorable de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC), lequel n’a fait l’objet ni d’un recours devant la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) ni d’une auto-saisine de cette dernière (L752-17 I et V du Code de commerce);
  • le projet, après avis (favorable ou non) de la CDAC, a fait l’objet d’un recours devant la CNAC ou d’une auto-saisine par cette dernière, laquelle émet un avis exprès favorable;
  • le projet a reçu un avis favorable de la CDAC, confirmé par le silence gardé par la CNAC pendant plus de 4 mois, soit sur un recours porté devant elle, soit suite à une auto-saisine.

La Cour d’Appel de NANCY interrogeait le Conseil d’Etat sur l’hypothèse spécifique d’un permis de construire valant AEC, délivré après avis favorable de la CDAC, sans attendre l’expiration du délai de recours d’un mois contre cet avis devant la CNAC.

En cas de recours ultérieur contre cet avis ou d’auto-saisine donnant lieu à un avis défavorable de la CNAC, réputé se substituer à l’avis de la CDAC conformément au texte précité, la légalité du permis valant AEC serait alors remise en cause!

Cette insécurité juridique conduit le Conseil d’Etat à recommander à l’administration d’éviter de délivrer le permis de construire avant l’expiration de ces délais.

En toute hypothèse, on ne peut que conseiller aux parties de s’assurer qu’aucun recours contre l’autorisation délivrée n’a été enregistré par la CNAC. Et cela tombe bien puisque le site internet de ladite cour permet désormais de solliciter la délivrance d’une attestation de non recours en ligne.

Sur un autre plan, la Haute Autorité précise les conséquences de l’annulation du permis de construire valant AEC, lesquelles diffèrent selon la qualité des personnes ayant exercé un recours à son encontre.

En effet, la loi précise que ladite autorisation administrative est susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir :

  • par les personnes mentionnées au I de l’article L. 752-17 du Code de commerce, au nombre desquelles figurent notamment les professionnels dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour le projet, est susceptible d’être affectée par celui-ci;
  • et/ou par les personnes mentionnées à l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme, au nombre desquelles figurent notamment celles pour lesquelles la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elles détiennent ou occupent régulièrement.

S’agissant de la première catégorie de requérants, l’avis précise qu’elles « ne peuvent régulièrement saisir le juge administratif de conclusions tendant à l’annulation d’un permis valant AEC qu’en tant que ce permis tient lieu d’une telle autorisation.

Le juge administratif, dont la décision ne saurait excéder la portée des conclusions qui lui sont soumises, ne peut par suite annuler le permis de construire que dans cette seule mesure.

Toutefois, le permis de construire ne pouvant être légalement délivré que si le pétitionnaire dispose d’une autorisation d’urbanisme commercial, son annulation en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’urbanisme commercial fait obstacle à la réalisation du projet« .

Et le Conseil d’Etat poursuit en indiquant que « dans un tel cas, néanmoins, si les modifications nécessaires pour mettre le projet en conformité avec la chose jugée par la décision d’annulation sont sans effet sur la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 du Code de l’urbanisme, un nouveau permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale peut, à la demande du pétitionnaire, être délivré au seul vu d’un nouvel avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial compétente ou, le cas échéant, de la commission nationale« .

Il conclut enfin en rappelant que rien ne s’oppose à ce que le juge de l’excès de pouvoir use de ses pouvoirs habituels qui lui permettent, sous certaines conditions, de surseoir à statuer jusqu’à la délivrance d’un permis modificatif qui régulariserait le vice constaté.

Rappel des délais de validité des autorisations d’urbanisme

Rappel des délais de validité des autorisations d’urbanisme

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Depuis la publication d’un décret du 5 janvier 2016, le délai de validité des autorisations d’urbanisme de droit commun est désormais de trois ans à compter de la notification de l’autorisation.

Cette augmentation du délai de validité est applicable aux autorisations suivantes en cours de validité à la date de publication du décret, c’est-à-dire à compter du 6 janvier 2016 :

  • permis de construire                                      R 424-17 Code de l’urbanisme
  • permis de démolir                                          R424-17 Code de l’urbanisme
  • déclaration préalable                                     R424-18 et R424-20 Code de l’urbanisme

 

Le délai de validité des autorisations d’urbanisme était de deux ans auparavant (sauf application du dispositif de prolongation temporaire issu du décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 portant le délai de validité à trois ans des autorisations en cours de validité et obtenues entre le 30 décembre 2014 et le 31 décembre 2015).

En outre, le décret du 5 janvier 2016 a autorisé le bénéficiaire à solliciter la prorogation de la durée de validité de son autorisation d’urbanisme pour une durée d’une année.

Cette demande de prorogation est renouvelable 2 fois.

La durée de validité des autorisations d’urbanisme peut donc être portée, au maximum, à cinq ans.

Un décret du 15 décembre 2016 a récemment précisé que l’autorisation portant sur des projets soumis au régime de l’autorisation unique nécessitant une autorisation d’exploitation commerciale est périmée si l’ouverture au public n’intervient pas dans les trois ans à compter de la date à laquelle le permis de construire est devenu définitif.

Toutefois, pour les projets qui portent sur la réalisation d’une surface de vente comprise entre 2.500 m² et 6.000 m², ce délai est prolongé de deux ans, soit une durée de validité totale maximale de cinq ans.

Si la surface de vente à créer est supérieure à 6.000 m², la durée est prolongée de quatre ans, soit une durée de validité totale maximale de sept ans.

 

Liens :

Décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d’urbanisme et portant diverses dispositions relatives à l’application du droit des sols et à la fiscalité associée https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031769678&categorieLien=id

 Décret n° 2016-1728 du 15 décembre 2016 relatif aux autorisations d’exploitation commerciale : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/12/15/ECFI1630249D/jo

L’absence de conformité d’un immeuble achevé avant le 1er octobre 2007

L’absence de conformité d’un immeuble achevé avant le 1er octobre 2007

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L’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 et son décret d’application n° 2007-18 du 5 janvier 2007, dont les principales dispositions sont entrées en vigueur le 1er octobre 2007, ont modifié les règles entourant le contrôle de la conformité des autorisations d’urbanisme.

Avant cette date, la procédure de délivrance du certificat de conformité était déclenchée par la réception de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) qui devait être envoyée dans les 30 jours de l’achèvement des travaux. L’autorité compétente avait alors 3 mois pour délivrer le certificat requis si les travaux étaient conformes. Au delà de ce délai, le bénéficiaire du permis de construire devait requérir ladite autorité et adresser copie de sa requête au préfet. Au bout d’un mois et à défaut de réponse, le certificat de conformité était réputé accordé.

Il est fréquent aujourd’hui que soit réclamé à un vendeur la justification de la conformité des constructions qu’il aurait réalisées avant le 1er octobre 2007 et que se pose alors la question de savoir s’il est aujourd’hui possible de déposer une DAT et ainsi obtenir la conformité attendue, si la procédure sus-relatée n’a pas été respectée en son temps.

Une telle possibilité semble rejetée au regard de l’article 26 du décret du 5 janvier 2007 qui retient que « Les dispositions relatives au contrôle de la conformité des travaux prévues par le Titre VI du Livre IV du Code de l’urbanisme dans leur rédaction issue du présent décret, sont applicables aux constructions achevées à compter du 1er octobre 2007″.

Ce texte permet ainsi aux services instructeurs de rejeter les déclarations attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) déposées pour des constructions achevées avant le 1er octobre 2007, interdisant ainsi toute possibilité d’obtenir la conformité sur des immeubles « anciens ».

Obtenir un certificat de conformité pour des immeubles achevés avant cette date parait donc désormais impossible, l’ancienne procédure de contrôle ayant été abrogée et la nouvelle procédure ne s’appliquant qu’aux travaux achevés après cette date.

Au surplus, si l’administration délivrait le certificat de conformité sollicité, sa valeur juridique pourrait être contestée.

En pareille hypothèse, il apparaît donc que seule la déclaration du vendeur soit recevable dans le cadre de son obligation d’information.

A défaut, on peut se demander s’il ne serait pas prudent de partir du postulat que l’immeuble n’est pas conforme, faute de pouvoir démontrer le contraire, et d’attirer alors l’attention de l’acquéreur (et du crédit-preneur) sur les conséquences possibles d’une telle situation.

Le point sur l’affichage de l’autorisation d’urbanisme

Le point sur l’affichage de l’autorisation d’urbanisme

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Précisé aux articles A424-15 et A424-16 du Code de l’urbanisme, l’affichage de l’autorisation d’urbanisme doit respecter certaines obligations pour assurer sa validité.

La justification d’un affichage régulier et continu de deux mois sur le terrain permet de constater l’expiration du délai de recours dont disposent les tiers pour contester l’autorisation (Art. R600-2 du code précité).

Certaines mentions devant figurer sur le panneau d’affichage sont substantielles, d’autres pas. C’est le juge administratif qui apprécie si l’omission de certaines mentions ou l’erreur figurant sur le panneau d’affichage empêche le délai de recours de courir ou non.

N’empêchent pas de faire courir le délai de recours :

  • un panneau de dimensions légèrement inférieures aux dimensions réglementaires (CE 26-03-1980, n°9187, Vallenet)
  • l’absence de rappel de l’obligation de notification des recours (CE 19-11-2008, n°317279, Sté Sahelac)
  • l’omission de la date du permis de construire, lorsque le numéro affiché permet de déterminer le dossier consultable en mairie (CE 23-3-1979, n°3137, Comité du Quartier du Puech-du-Teil-Ouest)
  • une erreur dans le numéro du permis, une omission de la surface de plancher autorisée et une inexactitude de la superficie du terrain (CE 29-4-1994, n°105924, Marin)
  • l’omission du nom du bénéficiaire du permis, dès lors que les autres indications portées sur le panneau permettent de l’identifier (CE 14-11-2003 n°254003, Ville de Nice et Schiller).

Le Conseil d’Etat a considéré que l’absence d’indication concernant la hauteur de la construction rendait irrégulière la publicité et ne faisait donc pas courir le délai de recours des tiers (CE 16-2-1994, n°138207, Sté Northerm Télécom Immobilier). Il a cependant adopté la position inverse lors d’une simple erreur sur la hauteur du bâtiment (CE 17-5-1999, n°172918, Ferrari) mais la doctrine considère qu’il s’agit d’une jurisprudence d’espèce.