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Catégorie : Annulation – Résiliation

Quand la résiliation de la vente entraîne la caducité du crédit-bail

Quand la résiliation de la vente entraîne la caducité du crédit-bail

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Jusqu’à présent, la Cour de cassation considérait que la résolution du contrat de vente entraînait nécessairement la résiliation du contrat de crédit-bail, sous réserve de l’application de clauses ayant pour objet de régler les conséquences de cette résiliation.

Mais par une décision du 13 avril 2018, rendue en matière de crédit-bail mobilier, elle modifie sa jurisprudence et relève qu’en raison de la spécificité du crédit-bail « la caducité…qui n’affecte pas la formation du contrat et peut intervenir à un moment où celui-ci a reçu un commencement d’exécution, et qui diffère de la résolution et de la résiliation en ce qu’elle ne sanctionne pas une inexécution du contrat de crédit-bail mais la disparition de l’un de ses éléments essentiels, à savoir le contrat principal en considération duquel il a été conclu, constitue la mesure adaptée ».

La Cour ajoute que cette caducité intervient « à la date d’effet de la résolution, du contrat de crédit-bail et que sont inapplicables les clauses prévues en cas de résiliation du contrat ».

Par suite, la banque doit restituer au crédit-preneur les loyers versés.

Faculté légale de résiliation à la demande du crédit-preneur : 5 ans pour agir

Faculté légale de résiliation à la demande du crédit-preneur : 5 ans pour agir

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L’article L 313-9 du Code monétaire et financier impose que le contrat de crédit-bail ouvre au seul crédit-preneur une faculté de demander la résiliation. Cette voie offerte au crédit-preneur seul est une « issue de secours » bien distincte de la sortie normale, par la « grand porte», c’est-à-dire celle de l’acquisition de l’immeuble par l’exercice de son option d’achat.

L’absence de clause de résiliation à la demande du crédit-preneur peut entraîner la nullité du crédit-bail et,  s’agissant d’une nullité relative, cette nullité peut être demandée dans les 5 ans (ancien article 1304 du code civil).

La Cour de Cassation vient de confirmer le 13 juillet 2016 que ce délai se décompte du jour de la conclusion du contrat et non de celle de la signature d’un avenant dès lors que celui-ci est dépourvu d’effet novatoire au regard de la faculté légale de résiliation, et alors même que l’avenant est stipulé indivisible du contrat initial.

On rappellera que, à supposer que l’action en nullité puisse être intentée dans le délai de prescription, elle ne peut prospérer que si la faculté légale de résiliation à la demande du crédit-preneur est omise ou supposée inexistante. Ce sera le cas si le montant de l’indemnité à verser par le crédit-preneur pour sortir de l’opération en empruntant cette voie est fixé à un montant tellement dissuasif qu’il vaut mieux pour lui continuer à exécuter le contrat. L’issue de secours ne doit pas seulement être prévue. Elle doit être praticable.

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Conséquences de l’annulation d’un contrat de crédit-bail

Conséquences de l’annulation d’un contrat de crédit-bail

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En cas d’annulation d’un contrat de crédit-bail, il convient de remettre les choses en l’état, de manière rétroactive. Ainsi, le crédit-preneur doit restituer l’immeuble loué et crédit-bailleur doit rembourser les loyers du crédit-bail.

La Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser à diverses reprises, et récemment le 8 juillet 2015 (LIEN) que le crédit-preneur qui a eu la jouissance du bien jusqu’à l’annulation du crédit-bail, a bénéficié d’une prestation qu’il ne peut restituer en nature et que, par suite, il doit la restituer en valeur en versant une indemnité d’occupation.

On relèvera que cette solution a d’ores et déjà été prise en compte par la réforme du droit des obligations qui doit entrer en vigueur le 1er octobre 2016. D’une part, le nouvel article 1352 du Code civil pose le principe d’une restitution en valeur lorsque la restitution en nature n’est pas possible et, d’autre part, s’agissant d’une prestation de service l’article 1352-8 dudit code dispose que sa restitution a lieu en valeur.