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Mois : juillet 2018

Nantissement de compte-titres : pas besoin d’une notification à la société émettrice pour qu’un nantissement soit opposable !

Nantissement de compte-titres : pas besoin d’une notification à la société émettrice pour qu’un nantissement soit opposable !

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Par un arrêt rendu le 20 juin 2018, la Cour de cassation vient de décider qu’un nantissement régulièrement constitué était opposable à la procédure collective du constituant, même en l’absence de notification à la société émettrice.

Cette solution découle de l’article L 211-22 I. du Code monétaire et financier qui prévoit que « Le nantissement d’un compte-titres est réalisé, tant entre les parties qu’à l’égard de la personne morale émettrice et des tiers, par une déclaration signée par le titulaire du compte… ».

La Cour de cassation déduit de la lettre de ce texte que seule la déclaration de nantissement du compte titre est indispensable pour réaliser le nantissement. La notification à la société émettrice n’est dès lors pas nécessaire pour rendre le nantissement opposable à celle-ci et aux tiers.

Le crédit-bailleur et la garantie de paiement des entrepreneurs

Le crédit-bailleur et la garantie de paiement des entrepreneurs

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L’article 1799-1 du Code civil dispose ce qui suit aux termes de ses deux premiers alinéas :

« Le maître de l’ouvrage qui conclut un marché de travaux privé visé au 3° de l’article 1779 doit garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le maître de l’ouvrage recourt à un crédit spécifique pour financer les travaux, l’établissement de crédit ne peut verser le montant du prêt à une personne autre que celles mentionnées au 3° de l’article 1779 tant que celles-ci n’ont pas reçu le paiement de l’intégralité de la créance née du marché correspondant au prêt. Les versements se font sur l’ordre écrit et sous la responsabilité exclusive du maître de l’ouvrage entre les mains de la personne ou d’un mandataire désigné à cet effet. »

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation s’est récemment penchée sur l’application de ce texte au cas d’un immeuble édifié dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier. La question était de déterminer si le maître d’ouvrage visé à cet article est le crédit-bailleur (en sa qualité de propriétaire et donc, de maître de l’ouvrage) ou le crédit-preneur (bénéficiaire d’une délégation de maîtrise d’ouvrage en vertu du crédit-bail). Dans l’hypothèse où cette deuxième solution devait être privilégiée, la Cour devait également préciser si la décision du crédit-preneur de financer son projet par voie de crédit-bail permettait de considérer qu’il a recours à un crédit spécifique pour financer ses travaux, au sens du 2ème alinéa précité?

Aux termes d’un arrêt en date du 3 mai 2018, la Cour de cassation a répondu à ces deux questions d’une manière claire, en considérant :

  • d’une part que la notion de « maître d »ouvrage » doit se comprendre strictement. Bien que n’étant pas défini légalement, le maître d’ouvrage s’entend généralement de la personne, propriétaire de l’ouvrage ou titulaire du droit de construire, pour le compte de laquelle sont réalisés les travaux. Sur cette base, il est indéniable qu’étant propriétaire de l’ensemble immobilier, le crédit-bailleur ne peut qu’être le maître d’ouvrage, quand bien même il ne serait pas l’utilisateur effectif de l’immeuble réalisé. Le fait que le crédit-preneur bénéficie d’une délégation de maîtrise d’ouvrage inhérente au crédit-bail, lui permettant notamment de conclure les marchés de travaux et assurer le suivi de la construction, et soit à terme le bénéficiaire de la construction, ne suffit pas pour le rendre débiteur de l’obligation de fournir à l’entrepreneur la garantie prévue à l’article 1799-1 du code précité.
  • d’autre part, et bien que la réponse à la première question règle la seconde, le juge précise que le crédit spécifique est celui qui est destiné exclusivement et en totalité au paiement des travaux exécutés par l’entrepreneur. Un crédit finançant ainsi les travaux mais également l’acquisition du foncier perd alors le caractère de « spécifique ». Au demeurant, il eut fallu pour que la question présente ici un intérêt, que le crédit-bailleur ait lui-même recours à un crédit spécifique, ce qui constitue une hypothèse totalement illusoire.

 

Modification des règles applicables au contentieux de l’urbanisme

Modification des règles applicables au contentieux de l’urbanisme

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Le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 modifie les règles applicables au contentieux de l’urbanisme.

Attendu par les praticiens, ce texte apporte les modifications suivantes :

  • il modifie les mentions obligatoires dans les autorisations d’urbanisme;
  • il réduit de 1 an à 6 mois le délai à compter duquel il n’est plus possible de demander l’annulation de l’autorisation administrative (PC, PA, DP) lorsque les constructions sont achevées (la date de référence restant celle du dépôt de la DAACT);
  • il fixe l’obligation pour le requérant de justifier de certaines pièces démontrant son intérêt à agir;
  • il impose au juge un délai de 10 mois pour statuer sur les recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de 2 logements ou les permis d’aménager, le même délai s’imposant ensuite au juge de la Cour Administrative d’Appel;
  • il prévoit la délivrance d’un certificat de non-recours par les juridictions.
Levée d’option et dispense de TVA (Article 257Bis) : parution d’un nouveau rescrit !

Levée d’option et dispense de TVA (Article 257Bis) : parution d’un nouveau rescrit !

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Nous l’avons déjà évoqué dans un précédent billet, la question de l’application du dispositif de dispense de TVA prévu par l’article 257 Bis du Code général des impôts au cas double de la levée d’option par le crédit-preneur puis de la revente de son immeuble est un vaste sujet qui suscite beaucoup d’interrogations.

Le Bofip avait utilement été complété par l’administration fiscale en début d’année mais quelques points de précisions demeuraient attendus sur ce sujet.

Au moyen d’une réponse publiée ce jour, 10 juillet 2018, au Journal Officiel (Réponse GRAU n° 7359), le Ministre de l’économie et des finances est venu préciser :

  • que les décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 (Lien 1 et Lien 2), reprises au Bofip (BOI-TVA-DED-60-20-10 § 286) comme indiqué ci-dessus, se trouvent bien confirmées : sous réserve que les conditions soient remplies, tant la levée d’option que la revente bénéficient de la dispense de TVA;
  • qu’un engagement de revendre ou de construire ait été pris par l’un ou l’autre des acquéreurs est sans incidence, sous réserve que l’immeuble acquis soit bien inscrit au bilan en immobilisation et non en actif circulant;
  • que dès lors que le bien acquis par l’acquéreur final constitue un stock pour ce dernier (et qu’il entend donc exercer une activité d’achat-revente, incompatible avec la notion d’affectation durable de l’immeuble à une activité de location), l’opération ne peut pas bénéficier de la dispense.

Sur ce dernier point, un doute existe sur le sens à donner à la notion « d’opération ». L’opération visée dans la réponse ministérielle doit-elle être comprise comme le seul acte de revente par l’ancien crédit-preneur au marchand de bien ou englobe-t-elle l’ensemble des deux actes formés par la levée d’option puis l’acte de revente. On comprendrait difficilement dans ce cas que la décision du « sous-acquéreur » conditionne l’application du régime de l’article 257 Bis à l’acte de levée d’option.