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Mois : mai 2018

TVA sur marge

TVA sur marge

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On sait que la vente d’un terrain à bâtir par un assujetti agissant en tant que tel est soumise à la TVA de plein droit et que la TVA, selon le cas, est due sur le prix total ou la marge.

Depuis quatre réponses ministérielles publiées en août et septembre 2016, l’administration considérait que le régime de la TVA sur marge n’était applicable que si deux conditions étaient remplies :

  • une condition posée par la loi : l’acquisition du terrain n’a pas ouvert droit à déduction;
  • et une condition imposée par l’administration : le bien revendu doit être identique au bien acquis « quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique ».

Par suite, et sur le fondement de cette 2ème condition, le régime de la TVA sur marge était refusé lorsqu’un lotisseur ou un aménageur revendait le terrain en plusieurs lots après avoir opéré une simple division cadastrale. Inversement, si la division avait été opérée par son vendeur, préalablement à l’acquisition de toutes les parcelles issues de cette division, le régime de la TVA sur marge pouvait être appliqué.

La réponse ministérielle « Vogel » du 17 mai 2018 revient sur cette position lorsque le lotisseur ou un aménageur  procède après son acquisition à la division foncière en vue de la revente en plusieurs lots. Ces reventes peuvent désormais bénéficier du régime de la TVA sur marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée. Cet nouvelle doctrine s’applique aux opérations en cours.

La résiliation du bail commercial au jour de la vente ne dispense pas de purger le droit de préemption du preneur

La résiliation du bail commercial au jour de la vente ne dispense pas de purger le droit de préemption du preneur

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En cas de vente des locaux intervenant postérieurement à la résiliation du bail commercial, le preneur qui s’est maintenu dans les lieux n’est pas fondé à se prévaloir du droit de préemption instauré par la loi Pinel à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Qu’en est-il si la résiliation du bail n’est envisagée qu’au jour de l’acte authentique de vente?

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce instaure un droit de préemption au profit du preneur commercial, en vertu duquel le propriétaire doit l’informer de son projet de vente, dès qu’il « envisage de vendre » le bien loué.

Cette précision suffit à faire bénéficier au preneur, dès le stade de la promesse, du droit de préemption dudit article et ce, même si la résiliation de son bail est envisagée au jour de l’acte authentique.

Par suite, quand bien même le locataire quitterait les lieux au jour de la signature de l’acte de vente conformément à la convention de résiliation amiable de son bail, la purge de son droit de préemption devrait nécessairement être réalisée par le vendeur en amont.

Il en sera d’ailleurs de même en cas de conclusion d’une promesse de vente sous condition de la résiliation amiable du bail, voire même en l’absence de promesse, dès lors que l’intention de vendre du bailleur est caractérisée.

Rappelons que la résiliation amiable d’un bail commercial n’est définitive à l’égard des créanciers inscrits sur le fonds qu’un mois après notification, aux domiciles élus (art. L. 143-2 du Code de commerce), sauf renonciation expresse.

Toute vente conclue en violation du droit de préemption du preneur commercial encourant la nullité, cette formalité ne doit donc pas être omise!