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Mois : mars 2018

Permis de construire et déclassement : le risque de faire les choses à l’envers est réduit !

Permis de construire et déclassement : le risque de faire les choses à l’envers est réduit !

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Par un arrêt rendu le 7 décembre 2017, la Cour administrative d’Appel de VERSAILLES est venue confirmer la position précédemment affirmée par le Conseil d’Etat le 23 avril 2003 (avant la réforme de l’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2017) et reprise depuis par les CAA de BORDEAUX le 28 octobre 2010 (par une analyse a contrario) et de MARSEILLE le 14 janvier 2016.

Il résulte de ces arrêts que lorsqu’un projet immobilier a vocation à empiéter définitivement sur le domaine public, la décision de déclassement ne constitue pas un préalable obligatoire à la délivrance du permis de construire, dès lors que l’autorité compétente a engagé une procédure de déclassement ou simplement approuvé le principe de la désaffectation et du déclassement à cette date.

Si cette position semble aujourd’hui claire, il n’en a pas toujours été ainsi puisqu’en vertu de l’article R421-1-1 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la réforme du 1er octobre 2007, la délivrance du permis de construire était subordonnée à l’existence d’une décision de déclassement préalable (après désaffectation du bien). Dès lors, l’annulation ou le retrait de cette décision de déclassement, compte tenu de ses effets rétroactifs, venait par voie de conséquence entacher le permis de construire de nullité.

Le nouvel article R423-1 du code précité, issu du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, n’imposant plus au pétitionnaire de justifier d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain, la demande de permis de construire est désormais régulière par la simple attestation de sa part que l’ensemble des conditions lui permettant de valablement déposer sa demande sont remplies.

Les juges considèrent ainsi que l’accord du gestionnaire du domaine public pour engager une procédure de désaffectation et de déclassement à la date de la délivrance de l’arrêté de permis de construire (et non pas à la date de la demande), permet d’assurer la régularité de l’autorisation d’urbanisme au sens de l’article susvisé.

CREDIT-BAIL ET IFI

CREDIT-BAIL ET IFI

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Il résulte de l’article 971 du CGI, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2018, que « Les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier sont compris, pour la valeur des actifs mentionnés à l’article 965 qui font l’objet du contrat appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition, sous déduction du montant des loyers et du montant de l’option d’achat restant à courir jusqu’à l’expiration du bail, dans le patrimoine du preneur, qu’il soit le redevable mentionné au 1° du même article 965 ou une société ou un organisme mentionné au 2° dudit article 965 »

Ces principes s’appliquent que le redevable de l’IFI soit titulaire du crédit-bail directement ou par l’intermédiaire d’une société dont il détient des titres.

On rappellera que, pour ces contrats détenus au travers d’une société, la solution était inverse en matière d’ISF (sauf lorsque le crédit-bail détenu par une société patrimoniale de type SCI). Mais comme cette disposition revient à taxer un actif dont le redevable n’est juridiquement pas propriétaire, la question de sa constitutionnalité pourrait se poser assez vite.

On se consolera en relevant que les modalités d’évaluation sont plutôt favorables puisque, de la valeur de l’actif immobilier au 1er janvier de l’année considérée, il est possible de déduire toutes les sommes que le crédit-preneur reste devoir au crédit-bailleur à cette même date, c’est à dire non seulement le capital restant dû et le prix de levée d’option d’achat, mais également les intérêts (compris dans les loyers visés par le texte).