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Mois : septembre 2017

Pas de réexamen des nouvelles conditions d’application de la TVA sur marge

Pas de réexamen des nouvelles conditions d’application de la TVA sur marge

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Les réponses ministérielles « de la Raudière », « Carré », « Bussereau » et « Savary » des 30 août et 20 septembre 2016, présentées dans notre billet du 26 septembre 2016, ont suscité de vifs débats tant au sein de la doctrine autorisée que dans la pratique, quant à leur champ d’application en raison, notamment, de leur incidence pratique pour le vendeur de terrains à bâtir.

Pour mémoire, l’administration fiscale considère désormais que seules les mutations d’immeubles, terrain ou immeuble bâti, acquis et revendus en conservant la même qualification (physique ou juridique),  peuvent être soumises à la taxe sur la valeur ajoutée calculée sur la marge.

Dès lors qu’un changement de superficies intervient entre l’achat et la revente, qu’aucune division parcellaire n’est antérieure à l’acte d’acquisition initial ni qu’aucun document d’arpentage n’a été établi pour les besoins de la cession (d’origine), l’administration annonce que la TVA doit être liquidée sur le prix total.

Par cette position, la doctrine considère que l’administration fiscale a ajouté des conditions non prévues par la loi, ce qui d’ailleurs a été jugé par le Tribunal Administratif de Grenoble aux termes d’un jugement en date du 3 novembre 2016.

Le réexamen de cette question a été demandé au Ministre de l’économie et des finances afin que soit rétabli le principe d’application de la TVA sur marge selon les principes antérieurs.

Aux termes d’une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du 7 septembre 2017, le ministère n’a pas accédé à cette demande et a réaffirmé sa position en confirmant qu' »il n’est pas prévu, à ce stade, de réexamen du régime de TVA applicable aux opérations immobilières« .

A voir désormais si les instances supérieures en matière de jurisprudence administrative seront amenées à confirmer la décision du TA de Grenoble, dans ce qui constituerait un nouvel (et ultime?) épisode de ce feuilleton « TVA sur marge »…

Dispense de TVA (art 257bis du CGI) – Conditions

Dispense de TVA (art 257bis du CGI) – Conditions

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Lors de la vente d’un immeuble donné en location l’article 257 bis du CGI dispense du versement de la TVA dû sur la vente ou du reversement de TVA antérieurement déduite prévu à l’article 207 de l’annexe II du CGI, les cessions qui interviennent dans le cadre de la transmission d’une entreprise entre deux assujettis redevables de la TVA lorsque l’acquéreur entend poursuivre durablement l’exploitation.

On sait que la dispense est applicable lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • L’immeuble est loué moyennant des loyers soumis à la TVA;
  • L’immeuble est une immobilisation, c’est-à-dire un bien affecté de manière durable à une activité de location soumise à TVA
  • L’acquéreur entend continuer à donner l’immeuble en location moyennant des loyers toujours soumis à la TVA;
  • Le vendeur et l’acquéreur sont tous deux assujettis à la TVA à raison de leur activité de location

Le 14 juin 2017, la cour administrative de Nantes a jugé que la dispense de l’article 257 bis du CGI ne peut pas jouer si les parties n’ont pas opté clairement et selon les dispositions prévues par le Code général des impôts et notamment l’article 195 de l’annexe II du CGI (déclaration expresse auprès de l’administration fiscale identifiant l’immeuble). Ainsi, l’option pour soumettre les loyers à la TVA ne peut pas résulter du numéro de TVA intracommunautaire attribué à la société ou encore que les baux en cours au moment de la vente soumettaient les loyers à la TVA. Il faut une lettre d’option.

Selon le BOFIP (BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404 « Forme de l’option – 210), « l’option peut être exercée par lettre simple adressée au service des impôts territorialement compétent, formalisant l’intention de son auteur de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel. La validité de l’exercice de l’option par les assujettis n’est pas subordonnée à ce que cette déclaration soit accompagnée d’un bail, d’une promesse de bail ou de tout document analogue. Cependant, l’administration est fondée à rejeter l’option en cas de situation frauduleuse ou abusive. »

Lors de la vente, on veillera donc à ce que le vendeur (bailleur) ait bien effectué cette option dans les formes requises. On relève également que cette obligation s’impose également à l’acquéreur.

La collectivité peut-elle décider de déclasser et vendre un bien du domaine public dans la même délibération?

La collectivité peut-elle décider de déclasser et vendre un bien du domaine public dans la même délibération?

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La question est récurrente et les confusions qu’elle engendre sont tenaces, renforcées récemment par un arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 22 juin 2017.

La réponse à cette problématique impose qu’une distinction soit impérativement opérée quant à la nature du bien concerné : relève-t-il ou non du domaine public routier?

A/ Le bien ne constitue pas une voirie

Les dispositions du Code général des collectivités territoriales (CGCT) sur le contrôle de légalité (L2131-2 pour les communes), de même que l’application combinée des articles L2141-1 et L3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, permettent de considérer que la décision de vendre un bien ayant dépendu du domaine public ne peut valablement être prise qu’une fois la décision de déclassement devenue exécutoire, c’est à dire -conformément à l’article L2131-1 du CGCT– une fois qu’il a « été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement« .

En d’autres termes, une fois transmise au préfet, la décision devient exécutoire et permet dès lors à l’organe compétent de tirer les conséquences de la résolution adoptée.

Par suite, si au sein d’une même séance, l’organe compétent décide de déclasser un bien de son domaine public puis de le vendre, la première décision n’ayant par définition pas acquis de caractère exécutoire avant que la vente soit autorisée, la décision de vendre est illégale comme portant sur un bien qui n’est pas encore sorti du domaine public (et demeure donc inaliénable) à l’instant où elle est prise.

La pratique envisage une alternative à ce principe (à utiliser avec prudence) au travers de la procédure de télétransmission autorisée par les textes : l’organe compétent pourrait ainsi délibérer une première fois sur le principe du déclassement, interrompre la séance le temps que la télétransmission de cette décision soit assurée au représentant de l’Etat (un accusé de réception émane systématiquement du site assurant cette formalité), puis en fin de séance, lorsque la première décision serait exécutoire, prendre une seconde délibération autorisant l’aliénation en prenant bien soin d’indiquer l’heure de reprise de la séance sur le procès-verbal.

Le respect strict de la chronologie et la preuve de la télétransmission intervenue entre les deux décisions devra être alors rapportée par la collectivité pour assurer la validité de ses décisions, le Conseil d’Etat ayant rappelé à plusieurs reprises le caractère inopérant d’une décision non transmise au contrôle de légalité (CE, avis, 10 juin 1996, Préfet de la Côte-d’OrCE, 25 juill. 2008, Cne de Rougon).

Plus à la marge, dans un arrêt « Cne Velizy-Villacoublay » rendu le 11 mai 2011, le Conseil d’Etat a confirmé la nécessaire chronologie des décisions en admettant toutefois que ces deux décisions figurent matériellement dans la même délibération. La Haute Juridiction n’ayant toutefois pas été saisie à titre principale de la légalité des délibérations en cause, il ne peut être conclu de cet arrêt que la vente peut être décidée avant que le déclassement ne soit devenu exécutoire.

B/ Le cas particulier de la voirie

Aux termes de l’article L2131-2 du CGCT, sont dispensées de transmission au contrôle de légalité les délibérations de déclassement de voirie communales. Par suite, le Conseil d’Etat (CE 15 juin 1998, M. Wallerich) s’est prononcé en faveur d’une décision, au sein d’une même délibération de déclassement et de vente d’un bien.

C’est sur cette même thématique que la CAA de Bordeaux s’est exprimée dans son arrêt du 22 juin dernier qui portait sur la rectification d’une erreur cadastrale dans la délimitation du domaine routier communal : « la circonstance qu’une dépendance du domaine public ne puisse être cédée sans avoir fait l’objet d’une décision expresse de déclassement ne fait pas obstacle à ce que le conseil municipal décide par une même délibération de déclasser et de céder une telle dépendance ».

Ce récent arrêt de la CAA de Bordeaux s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence Wallerich mais ne remet nullement en cause les principes rappelés ci-dessus en ce qu’ils concernent le biens relevant du domaine public autres que les voiries et stationnements.