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Mois : novembre 2016

Changement de destination : Parution de l’arrêté du 10/11/2016

Changement de destination : Parution de l’arrêté du 10/11/2016

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Nous l’avions évoqué dans un précédent article, le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 a modifié la notion de « changement de destination » en créant 5 nouvelles destinations et 20 sous-destinations.
Un arrêté ministériel visant à définir le contenu de ces sous-destinations était attendu.
C’est désormais chose faite avec l’arrêté paru le 10 novembre dernier qui entré en vigueur au lendemain de sa publication au journal officiel, soit le 26 novembre 2016.

Voici, ci-dessous le récapitulatif de chaque destination et sous-destination sous forme de tableau synthétique :

T1T2T3T4T5

L’absence de conformité d’un immeuble achevé avant le 1er octobre 2007

L’absence de conformité d’un immeuble achevé avant le 1er octobre 2007

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L’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 et son décret d’application n° 2007-18 du 5 janvier 2007, dont les principales dispositions sont entrées en vigueur le 1er octobre 2007, ont modifié les règles entourant le contrôle de la conformité des autorisations d’urbanisme.

Avant cette date, la procédure de délivrance du certificat de conformité était déclenchée par la réception de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) qui devait être envoyée dans les 30 jours de l’achèvement des travaux. L’autorité compétente avait alors 3 mois pour délivrer le certificat requis si les travaux étaient conformes. Au delà de ce délai, le bénéficiaire du permis de construire devait requérir ladite autorité et adresser copie de sa requête au préfet. Au bout d’un mois et à défaut de réponse, le certificat de conformité était réputé accordé.

Il est fréquent aujourd’hui que soit réclamé à un vendeur la justification de la conformité des constructions qu’il aurait réalisées avant le 1er octobre 2007 et que se pose alors la question de savoir s’il est aujourd’hui possible de déposer une DAT et ainsi obtenir la conformité attendue, si la procédure sus-relatée n’a pas été respectée en son temps.

Une telle possibilité semble rejetée au regard de l’article 26 du décret du 5 janvier 2007 qui retient que « Les dispositions relatives au contrôle de la conformité des travaux prévues par le Titre VI du Livre IV du Code de l’urbanisme dans leur rédaction issue du présent décret, sont applicables aux constructions achevées à compter du 1er octobre 2007″.

Ce texte permet ainsi aux services instructeurs de rejeter les déclarations attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) déposées pour des constructions achevées avant le 1er octobre 2007, interdisant ainsi toute possibilité d’obtenir la conformité sur des immeubles « anciens ».

Obtenir un certificat de conformité pour des immeubles achevés avant cette date parait donc désormais impossible, l’ancienne procédure de contrôle ayant été abrogée et la nouvelle procédure ne s’appliquant qu’aux travaux achevés après cette date.

Au surplus, si l’administration délivrait le certificat de conformité sollicité, sa valeur juridique pourrait être contestée.

En pareille hypothèse, il apparaît donc que seule la déclaration du vendeur soit recevable dans le cadre de son obligation d’information.

A défaut, on peut se demander s’il ne serait pas prudent de partir du postulat que l’immeuble n’est pas conforme, faute de pouvoir démontrer le contraire, et d’attirer alors l’attention de l’acquéreur (et du crédit-preneur) sur les conséquences possibles d’une telle situation.

Nullité du cautionnement donné par une SCI, contraire à son intérêt social

Nullité du cautionnement donné par une SCI, contraire à son intérêt social

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Dans un arrêt rendu le 13 octobre 2016, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation retient « qu’ayant souverainement retenu que, si les associés de la SCI étaient les mêmes que ceux de la société commerciale, l’intérêt social de la première était distinct de celui de cette société, que le cautionnement ne s’accompagnait d’aucune contrepartie immédiate pour la SCI et qu’il apparaissait que la saisie immobilière, qui pourrait être la conséquence du cautionnement, serait directement contraire à cet intérêt, la cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur un motif hypothétique et qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, a légalement justifié sa décision en annulant le cautionnement et en ordonnant la mainlevée de l’inscription d’hypothèque. »

Après l’article 1145 alinéa 2 du Code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 que nous évoquions dans un précédent billet du 5 octobre dernier, c’est donc désormais la jurisprudence qui nous rappelle que la caution donnée par une SCI doit être conforme à son intérêt social.