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Mois : juillet 2016

La modification substantielle en matière d’urbanisme commercial

La modification substantielle en matière d’urbanisme commercial

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Art L752-15 du Code de commerce : Une nouvelle demande est nécessaire lorsque le projet, en cours d’instruction ou dans sa réalisation, subit des modifications substantielles, du fait du pétitionnaire, au regard de l’un des critères énoncés à l’article L. 752-6, ou dans la nature des surfaces de vente.

Depuis la Loi PINEL, il existe, outre la nature des surfaces de vente, 3 critères concernés par la notion de modification substantielle :

* L’aménagement du territoire :

  • Localisation du projet et son intégration urbaine;
  • Consommation de l’espace (notamment en terme de stationnement);
  • Effet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et zones de montagne ou littoral;
  • Effets sur les flux de transports et accessibilité via les transports collectifs et/ou « propres ».

* Le développement durable :

  • Qualité environnementale du projet;
  • Insertion paysagère et architecturale du projet;
  • Nuisances susceptibles d’être générées par le projet à son environnement proche.

* La protection des consommateurs :

  • Accessibilité et proximité par rapport aux lieux de vie;
  • Revitalisation du tissu commercial et préservation des centres urbains;
  • Variété de l’offre proposée, concepts novateurs et valorisation des filières locales;
  • Exposition aux risques naturels miniers et autres et mesures prises pour assurer la sécurité des consommateurs.

Cette nouvelle rédaction issue de la réforme exclut du champ d’application de la modification substantielle les changements d’enseignes et les modifications substantielles dans la nature du commerce (équipement de la maison, équipement de la personne, culture-loisirs…), sous réserve que ces dernières modifications n’aient pas d’impact sur les 3 critères ci-dessus.

Le changement entre les 2 secteurs d’activités visés à l’Art. R752-2 (dominante alimentaire et autres) semble toujours constituer une modification substantielle.

La modification substantielle est un changement notoire du projet économique, susceptible d’avoir une incidence sur le sens de la décision (ou de l’avis) de la CDAC. Elle est soumise à l’appréciation des juges du fond.

Exemples de cas pratiques :

1-   Le bénéficiaire de l’autorisation envisage d’ouvrir un magasin de bricolage-jardinage alors que la décision CDAC autorise la création d’un magasin de meubles et électroménager.

Réponse :   Avant la réforme, il s’agissait assurément d’une modification substantielle.

Désormais, cette modification n’impactant que la nature du projet, elle ne sera pas substantielle si elle n’a pas d’effets sur les 3 critères de l’article L 752-6 du Code de commerce.

Néanmoins, il convient d’être prudent sur l’analyse qu’un juge aurait des effets sur ces critères: cette modification peut générer un trafic routier différent pouvant avoir un impact en terme d’aménagement du territoire => modification substantielle.

2 – Le bénéficiaire de l’autorisation, face au succès de son exploitation, envisage d’augmenter la surface de vente initialement autorisée pour 1.000 m² afin de la passer à 1.300 m².

Réponse : Il n’y a pas modification substantielle dans la mesure où son exploitation est déjà ouverte au public.

La notion de « modification substantielle » ne porte que sur le projet, dans sa phase d’instruction ou de réalisation. A compter de l’ouverture au public, le commerce n’est plus considéré comme un projet puisqu’il est réalisé. Ainsi, une modification intervenue postérieurement à l’ouverture au public ne peut pas être considérée comme la modification d’un projet.

Au cas présent, une nouvelle autorisation sera requise pour autoriser l’extension d’un magasin existant.

3 – Le projet autorisant la création d’une moyenne surface de 500 m² et une galerie marchande de 2.000 m² évolue afin d’augmenter la superficie de la moyenne surface de 85 % en prenant sur la superficie affectée à la galerie marchande, sans modifier la surface de vente totale du projet.

Réponse : Il y a modification substantielle dans la « nature des surfaces de vente ».

Cette notion a été créée par la Loi PINEL et ne fait l’objet d’aucune définition. Elle se rapproche toutefois de la notion de nature de commerce, souvent définie par un renvoi aux différents secteurs d’activités tels qu’ils existaient avant le décret n° 2008-1212 du 24 novembre 2008.

Ainsi, une modification portant sur les surfaces de vente pourra être qualifiée de substantielle lorsque sera changée la répartition des surfaces de vente entre les différents commerces formant un ensemble commercial, alors même qu’il n’y aurait pas de modification du volume total de la surface de vente du projet.

Crédit-bail sur immeuble déjà loué

Crédit-bail sur immeuble déjà loué

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Le bénéfice des baux en cours est transféré au profit de la société de crédit-bail qui achète un immeuble déjà occupé.

Mais en consentant un crédit-bail sur cet immeuble, elle ne le transfère pas au profit du crédit-preneur. Cela n’aurait d’ailleurs aucun sens dans la mesure où rien n’assure le crédit-bailleur que le credit-preneur achètera l’immeuble à l’issue du crédit-bail.

En revanche, le crédit-bail doit a minima conférer au credit-preneur la jouissance « financière » de l’immeuble; le crédit-bailleur conservant les prérogatives d’un propriétaire bailleur dans des conditions  qui peuvent être contractuellement aménagées ou assouplies pour laisser au credit-preneur le soin de gérer les baux pour son compte (CA Versailles 31/03/2015 – n°1405768 – SARL SEQUOIA c/ Sté Erteco France).