Archives de
Mois : juin 2016

Le point sur l’affichage de l’autorisation d’urbanisme

Le point sur l’affichage de l’autorisation d’urbanisme

Download PDF

Précisé aux articles A424-15 et A424-16 du Code de l’urbanisme, l’affichage de l’autorisation d’urbanisme doit respecter certaines obligations pour assurer sa validité.

La justification d’un affichage régulier et continu de deux mois sur le terrain permet de constater l’expiration du délai de recours dont disposent les tiers pour contester l’autorisation (Art. R600-2 du code précité).

Certaines mentions devant figurer sur le panneau d’affichage sont substantielles, d’autres pas. C’est le juge administratif qui apprécie si l’omission de certaines mentions ou l’erreur figurant sur le panneau d’affichage empêche le délai de recours de courir ou non.

N’empêchent pas de faire courir le délai de recours :

  • un panneau de dimensions légèrement inférieures aux dimensions réglementaires (CE 26-03-1980, n°9187, Vallenet)
  • l’absence de rappel de l’obligation de notification des recours (CE 19-11-2008, n°317279, Sté Sahelac)
  • l’omission de la date du permis de construire, lorsque le numéro affiché permet de déterminer le dossier consultable en mairie (CE 23-3-1979, n°3137, Comité du Quartier du Puech-du-Teil-Ouest)
  • une erreur dans le numéro du permis, une omission de la surface de plancher autorisée et une inexactitude de la superficie du terrain (CE 29-4-1994, n°105924, Marin)
  • l’omission du nom du bénéficiaire du permis, dès lors que les autres indications portées sur le panneau permettent de l’identifier (CE 14-11-2003 n°254003, Ville de Nice et Schiller).

Le Conseil d’Etat a considéré que l’absence d’indication concernant la hauteur de la construction rendait irrégulière la publicité et ne faisait donc pas courir le délai de recours des tiers (CE 16-2-1994, n°138207, Sté Northerm Télécom Immobilier). Il a cependant adopté la position inverse lors d’une simple erreur sur la hauteur du bâtiment (CE 17-5-1999, n°172918, Ferrari) mais la doctrine considère qu’il s’agit d’une jurisprudence d’espèce.

Le danger de la résiliation du bail commercial pré-existant

Le danger de la résiliation du bail commercial pré-existant

Download PDF

Lors de la régularisation d’un crédit-bail portant sur un immeuble occupé, il n’est pas rare que l’accord de financement du crédit-bailleur soit conditionné à la justification de l’existence d’une situation locative d’une durée ferme de 9 années à compter de la signature du contrat.

Les parties ont alors souvent la tentation d’envisager la résiliation du bail pré-existant afin d’y substituer un bail de sous-location dont la durée répondra aux attentes du crédit-bailleur.

Le risque de cette solution est alors double :

  • L’accession : les ouvrages et améliorations réalisés par le locataire pendant la durée du bail reviennent gratuitement au bailleur.Pour le crédit-bailleur, l’augmentation d’actif consécutive à la remise gratuite de ces constructions et aménagements constituera un bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés. A noter : Cass. 3è civ. 19 mars 2008: la conclusion d’un nouveau bail fait entrer les constructions et aménagements effectués par le locataire au cours du premier bail dans le patrimoine du bailleur à l’expiration de ce dernier. Tel est le cas lorsqu’un bail écrit est résilié de manière anticipée et est suivi d’un nouveau bail.
  • Le droit d’opposition des créanciers inscrits : prévu par l’article L143-2 du Code de commerce, ce droit ne rend la résiliation amiable du bail définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits. A défaut d’avoir reçu cette notification, la résiliation du bail est inopposable aux créanciers inscrits. Les créanciers inscrits sont seuls à pouvoir se prévaloir du défaut de notification. En l’absence de notification, les créanciers inscrits peuvent exiger le maintien du bail. Par conséquent, le bail résilié sera à nouveau applicable. Les créanciers inscrits peuvent également poursuivre la vente forcée du fonds de commerce à titre de réalisation de leur privilège. Enfin, ils peuvent demander des dommages-intérêts au bailleur qui ne les a pas informés de la résiliation. Il faut toutefois que ce défaut d’information résulte d’une faute et non d’une erreur invincible.

Compte tenu de ces deux problématiques, il convient de privilégier la modification (de la durée) du bail pré-existant par voie d’avenant plutôt que d’envisager la résiliation de ce bail puis la régularisation d’un nouveau contrat.

Rien n’interdit au surplus que cet avenant constate l’accord de l’occupant pour renoncer à la « propriété commerciale » à l’égard du crédit-bailleur, compte tenu de la nature financière du contrat de crédit-bail immobilier.

Modification dans la procédure de déclaration au titre des ICPE

Modification dans la procédure de déclaration au titre des ICPE

Download PDF

Par décret n° 2015-1614 du 9 décembre 2015, la procédure de déclaration d’une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE) a été modifiée en vue de permettre sa dématérialisation et sa simplification.

En effet, l’article R512-49 du Code de l’environnement qui imposait au préfet de délivrer récépissé de toute déclaration qui lui était notifiée par un exploitant a été modifié et c’est désormais l’article R512-48 dudit code qui prévoit qu' »il est délivré immédiatement par voie électronique une preuve de dépôt de la déclaration ».

L’article R512-49 modifié précise en outre que « le site internet mis à disposition du déclarant donne accès aux prescriptions générales applicables à l’installation (…) Le déclarant reconnaît, avant de solliciter la délivrance de la preuve de dépôt, avoir pris connaissance de l’ensemble des prescriptions générales applicables à son installation. La preuve de dépôt est mise à disposition sur le site internet de la ou des préfectures où est projetée l’installation, pour une durée minimale de trois ans. »

Ad’Ap – Etablissements recevant du public

Ad’Ap – Etablissements recevant du public

Download PDF

Le décret n° 2016-578 du 11 mai 2016, entré en vigueur le 14 mai 2016 et relatif à l’agenda Agenda d’Accessibilité Programmée (Ad’Ap) insère une sous-section dans le Code de la construction et de l’habitation afin d’encadrer la procédure de contrôle et les sanctions pécuniaires en la matière.

Afin d’assurer une information complète de l’acquéreur, le vendeur devra utilement déclarer dans l’acte de vente dans quel cas il se trouve au titre du bien vendu si celui-ci relève de la réglementation relative aux établissements recevant du public :

  • le bien est conforme à la réglementation et ne nécessite pas la réalisation de travaux de mise en conformité ;
  • le bien n’est pas conforme à la réglementation et l’Ad’Ap a été déposé dans les délais, sans que le vendeur (ou l’exploitant) n’ait reçu de mise en demeure de l’autorité administrative compétente à ce sujet ;
  • le bien n’est pas conforme à la réglementation mais l’Ad’Ap n’a pas été déposé (ou l’a été hors délais). Le vendeur précisera alors s’il est concerné ou non par une procédure de « constat de carence ».

Lien ICI

Obligation d’information de la caution

Obligation d’information de la caution

Download PDF

 

Aux termes d’un arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de Cassation le 9 février 2016, la Haute Juridiction a précisé que la preuve de l’information annuelle de la caution par le créancier (prévue à l’article L341-6 du Code de la consommation) n’est pas rapportée par la seule production de la copie d’une lettre.

Dans cette affaire, la caution prétendait ne pas avoir reçu les lettres d’information annuelle.

La Cour de Cassation confirme ici que le créancier doit se ménager la preuve de la réalité de l’envoi de cette lettre.

Il semble donc que la lettre recommandée avec accusé de réception soit a minima requise.

Lien ICI