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Mois : mai 2016

Le changement de destination depuis le 01/01/2016

Le changement de destination depuis le 01/01/2016

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Modifiées par décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015, les huit anciennes destinations (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière ou entrepôt) qui figuraient à l’article R 123-9 du Code de l’urbanisme se trouvent désormais limitées à 5 nouvelles destinations, mentionnées à l’article R 151-27 dudit code :

  • Exploitation agricole et forestière,
  • Habitation,
  • Commerce et activités de service,
  • Equipements d’intérêt collectif et services publics,
  • Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

20 nouvelles « sous-destinations » ont également été constituées :

  • Exploitation agricole et forestière : Exploitation agricole / Exploitation forestière
  • Habitation : Logement / Hébergement (type chambres d’hôtes)
  • Commerce et activités de service : artisanat et commerce de détail / restauration / commerce de gros / activités de services avec accueil d’une clientèle / hébergement hôtelier et touristique / cinéma
  • Equipements d’intérêt collectif et services publics : locaux et bureaux accueillant du public des administrations / locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilées / établissements d’enseignement de santé et d’action sociale / salles d’art et de spectacles / équipements sportifs / autres équipements recevant du public
  • Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire : industries / entrepôts / bureaux / centres de congrès et d’expositions.

Le changement d’une sous-destination à une autre au sein d’une même catégorie de destination ne sera pas soumis aux mêmes règles qu’en cas de changement entraînant une modification de catégorie de destination. De même selon l’importance des travaux accompagnant le changement, l’autorisation d’urbanisme requise pourra varier.

Dispense de TVA de l’article 257 Bis du CGI et Levée d’option

Dispense de TVA de l’article 257 Bis du CGI et Levée d’option

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En vertu de l’article 257 Bis du Code général des impôts, le transfert d’une universalité est dispensé de TVA.

Au niveau d’une vente d’immeuble, le Bofip fait mention du rescrit n° 2006/34 du 12 septembre 2006, lequel précise que la dispense « s’applique aux cession d’immeubles attachés à une activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en cours, qui interviendraient entre deux bailleurs redevables de la TVA au titre de cette activité dès que ces cessions s’inscrivent dans une logique de transmission d’entreprise ou de restructuration réalisée au profit d’une personne qui entend exploiter l’universalité transmise ».

D’une manière générale, le crédit-bailleur assujettissant dans la majorité des cas l’opération de crédit-bail à la TVA, la première condition ci-dessus se trouve remplie au stade de la levée d’option, le contrat de crédit-bail ayant généré le versement de loyers soumis à TVA.

Au stade de la levée d’option, la dispense sera donc applicable toutes les fois où le crédit-preneur déclarera vouloir continuer à affecter l’immeuble durablement à une activité locative soumise à TVA.

Par deux arrêts du 23/11/2015 (Lien 1Lien 2), le Conseil d’Etat a jugé que la dispense de TVA s’appliquait également à la revente rapide suivant la levée d’option lorsque le crédit-preneur donnait en sous-location l’immeuble objet de l’opération.

Cette position jurisprudentielle va à l’encontre des analyses antérieures de l’Administration fiscale en ce qu’elle envisage l’application de la dispense alors que le bien, fraîchement acquis, est immédiatement revendu et n’est donc pas immobilisé durablement (bien que pouvant toutefois être inscrit au bilan en « immobilisations »).

L’administration fiscale ne s’est pas encore prononcée sur cette jurisprudence. Dans l’attente et par prudence, il est recommandé de faire une demande de rescrit préalable à toute régularisation d’actes s’inscrivant dans le schéma décrit ci-dessus.